PEST分析是指宏觀環(huán)境的分析，宏觀環(huán)境又稱一般環(huán)境，是指影響一切行業(yè)和企業(yè)的各種宏觀因素。對宏觀環(huán)境因素作分析，不同行業(yè)和企業(yè)根據自身特點和經營需要，分析的具體內容會有差異，但一般都應對政治、經濟、社會和技術這四大類影響企業(yè)的主要外部環(huán)境因素進行分析。簡單而言，稱之為PEST分析法。

分析對象

政治環(huán)境

政治環(huán)境包括一個國家的社會制度，執(zhí)政黨的性質，政府的方針、政策、法令等。不同的國家有著不同的社會性質，不同的社會制度對組織活動有著不同的限制和要求。即使社會制度不變的同一國家，在不同時期，由于執(zhí)政黨的不同，其政府的方針特點、政策傾向對組織活動的態(tài)度和影響也是不斷變化的。

政府的政策廣泛影響著企業(yè)的經營行為，即使在市場經濟中較為發(fā)達的國家，政府對市場和企業(yè)的干預似乎也是有增無減，如反托拉斯、最低工資限制、勞動保護、社會福利等方面。當然，政府的很多干預往往是間接的，常以稅率、利率匯率、銀行存款準備金為杠桿，運用財政政策和貨幣政策來實現宏觀經濟的調控，以及通過干預外匯匯率來確保國際金融與貿易秩序。

因此，在制定企業(yè)戰(zhàn)略時，對政府政策的長期性和短期性的判斷與預測十分重要，企業(yè)戰(zhàn)略應對政府發(fā)揮長期作用的政策有必要的準備；對短期性的政策則可視其有效時間或有效周期而做出不同的反應。

市場運作需要有一套能夠保證市場秩序的游戲規(guī)則和獎懲制度，這就形成了市場的法律系統(tǒng)。作為國家意志的強制表現，法律法規(guī)對于規(guī)范市場和企業(yè)行為有著直接規(guī)范作用。立法在經濟上的作用主要體現在維護公平競爭、維護消費者利益、維護社會最大利益三個方面，因此企業(yè)在制定戰(zhàn)略時，要充分了解既有的法律規(guī)定，特別要關注那些正在醞釀之中的法律，這是企業(yè)在市場中生存、參與競爭的重要前提。

經濟環(huán)境

經濟環(huán)境主要包括宏觀和微觀兩個方面的內容。宏觀經濟環(huán)境主要指一個國家的人口數量及其增長趨勢，國民收入、國民生產總值及其變化情況以及通過這些指標能夠反映的國民經濟發(fā)展水平和發(fā)展速度。微觀經濟環(huán)境主要指企業(yè)所在地區(qū)或所服務地區(qū)的消費者的收入水平、消費偏好、儲蓄情況、就業(yè)程度等因素。這些因素直接決定著企業(yè)目前及未來的市場大小。

重要監(jiān)視的關鍵經濟變量：

GDP及其增長率、中國向工業(yè)經濟轉變貸款的可得性、可支配收入水平、居民消費 - 儲蓄傾向、利率、通貨膨脹率、規(guī)模經濟、政府預算赤字、消費模式、失業(yè)趨勢、勞動生產率水平、匯率、證券市場狀況、外國經濟狀況、進出口因素、不同地區(qū)和消費群體間的收入差別、價格波動、貨幣與財政政策。

社會環(huán)境

社會文化環(huán)境包括一個國家或地區(qū)的居民教育程度和文化水平、宗教信仰、風俗習慣、審美觀點、價值觀念等。文化水平會影響居民的需求層次；宗教信仰和風俗習慣會禁止或抵制某些活動的進行；價值觀念會影響居民對組織目標、組織活動以及組織存在本身的認可與否；審美觀點則會影響人們對組織活動內容、活動方式以及活動成果的態(tài)度。

技術環(huán)境

技術環(huán)境除了要考察與企業(yè)所處領域的活動直接相關的技術手段的發(fā)展變化外，還應及時了解：

1、國家對科技開發(fā)的投資和支持重點。

2、該領域技術發(fā)展動態(tài)和研究開發(fā)費用總額。

3、技術轉移和技術商品化速度。

4、專利及其保護情況等等。

性質

PEST分析模型是一種分析企業(yè)宏觀環(huán)境的有效工具方法。房地產市場的特征決定了在房地產項目營銷策略中運用PEST分析模型的可行性與合理性。