2010年12月1日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺《商品房屋租賃管理辦法》，將于2011年2月1日起施行，旨在加強(qiáng)商品房屋租賃管理，規(guī)范商品房屋租賃行為，維護(hù)商品房屋租賃雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。

基本介紹

主要內(nèi)容

商品房屋租賃管理辦法

第一條為加強(qiáng)商品房屋租賃管理，規(guī)范商品房屋租賃行為，維護(hù)商品房屋租賃雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)，制定本辦法。

第二條城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的商品房屋租賃（以下簡稱房屋租賃）及其監(jiān)督管理，適用本辦法。

第三條房屋租賃應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、合法和誠實(shí)信用原則。

第四條國務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全國房屋租賃的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

縣級以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房屋租賃的監(jiān)督管理。

第五條直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房屋租賃管理規(guī)定和房屋使用安全知識的宣傳，定期分區(qū)域公布不同類型房屋的市場租金水平等信息。

第六條有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）屬于違法建筑的。

（二）不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的。

（三）違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的。

（四）法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

第七條房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法訂立租賃合同。房屋租賃合同的內(nèi)容由當(dāng)事人雙方約定，一般應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

（一）房屋租賃當(dāng)事人的姓名（名稱）和住所。

（二）房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況。

（三）租金和押金數(shù)額、支付方式。

（四）租賃用途和房屋使用要求。

（五）房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能。

（六）租賃期限。

（七）房屋維修責(zé)任。

（八）物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費(fèi)用的繳納。

（九）爭議解決辦法和違約責(zé)任。

（十）其他約定。

房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在房屋租賃合同中約定房屋被征收或者拆遷時的處理辦法。

建設(shè)（房地產(chǎn)）管理部門可以會同工商行政管理部門制定房屋租賃合同示范文本，供當(dāng)事人選用。

第八條出租住房的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。

廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。

第九條出租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行房屋的維修義務(wù)并確保房屋和室內(nèi)設(shè)施安全。未及時修復(fù)損壞的房屋，影響承租人正常使用的，應(yīng)當(dāng)按照約定承擔(dān)賠償責(zé)任或者減少租金。

房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方面隨意提高租金水平。

第十條承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的租賃用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改動房屋承重結(jié)構(gòu)和拆改室內(nèi)設(shè)施，不得損害其他業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。

承租人因使用不當(dāng)?shù)仍蛟斐沙凶夥课莺驮O(shè)施損壞的，承租人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者承擔(dān)賠償責(zé)。

第十一條承租人轉(zhuǎn)租房屋的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人書面同意。

承租人未經(jīng)出租人書面同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除租賃合同，收回房屋并要求承租人賠償損失。

第十二條房屋租賃期間內(nèi)，因贈與、析產(chǎn)、繼承或者買賣轉(zhuǎn)讓房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。

承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

第十三條房屋租賃期間出租人出售租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出售前合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。

第十四條房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門辦理房屋租賃登記備案。

房屋租賃當(dāng)事人可以書面委托他人辦理租賃登記備案。

第十五條辦理房屋租賃登記備案，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）房屋租賃合同。

（二）房屋租賃當(dāng)事人身份證明。

（三）房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明。

（四）直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門規(guī)定的其他材料。

房屋租賃當(dāng)事人提交的材料應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法、有效，不得隱瞞真實(shí)情況或者提供虛假材料。

第十六條對符合下列要求的，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)在三個工作日內(nèi)辦理房屋租賃登記備案，向租賃當(dāng)事人開具房屋租賃登記備案證明：

（一）申請人提交的申請材料齊全并且符合法定形式。

（二）出租人與房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明記載的主體一致。

（三）不屬于本辦法第六條規(guī)定不得出租的房屋。

申請人提交的申請材料不齊全或者不符合法定形式的，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)告知房屋租賃當(dāng)事人需要補(bǔ)正的內(nèi)容。

第十七條房屋租賃登記備案證明應(yīng)當(dāng)載明出租人的姓名或者名稱，承租人的姓名或者名稱、有效身份證件種類和號碼，出租房屋的坐落、租賃用途、租金數(shù)額、租賃期限等。

第十八條房屋租賃登記備案證明遺失的，應(yīng)當(dāng)向原登記備案的部門補(bǔ)領(lǐng)。

第十九條房屋租賃登記備案內(nèi)容發(fā)生變化、續(xù)租或者租賃終止的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)，到原租賃登記備案的部門辦理房屋租賃登記備案的變更、延續(xù)或者注銷手續(xù)。

第二十條直轄市、市、縣建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)建立房屋租賃登記備案信息系統(tǒng)，逐步實(shí)行房屋租賃合同網(wǎng)上登記備案，并納入房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)。

房屋租賃登記備案記載的信息應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：

（一）出租人的姓名（名稱）、住所。

（二）承租人的姓名（名稱）、身份證件種類和號碼。

（三）出租房屋的坐落、租賃用途、租金數(shù)額、租賃期限。

（四）其他需要記載的內(nèi)容。

第二十一條違反本辦法第六條規(guī)定的，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正，對沒有違法所得的，可處以五千元以下罰款。對有違法所得的，可以處以違法所得一倍以上三倍以下，但不超過三萬元的罰款。

第二十二條違反本辦法第八條規(guī)定的，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，可處以五千元以上三萬元以下罰款。

第二十三條違反本辦法第十四條第一款、第十九條規(guī)定的，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正。個人逾期不改正的，處以一千元以下罰款。單位逾期不改正的，處以一千元以上一萬元以下罰款。

第二十四條直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門對符合本辦法規(guī)定的房屋租賃登記備案申請不予辦理，對不符合本辦法規(guī)定的房屋租賃登記備案申請予以辦理，或者對房屋租賃登記備案信息管理不當(dāng)，給租賃當(dāng)事人造成損失的，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第二十五條保障性住房租賃按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十六條城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上的房屋租賃和監(jiān)督管理，參照本辦法執(zhí)行。

第二十七條省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可以依據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。

第二十八條本辦法自2011年2月1日起施行，建設(shè)部1995年5月9日發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》（建設(shè)部令第42號）同時廢止。

相關(guān)解析

新辦法的影響

新辦法名義上有很多條是保護(hù)租房者權(quán)益的，但很多人擔(dān)心，那只會讓房租漲的更高。其中一條規(guī)定：出租住房的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。這等于是禁止了間隔房和群租了。理論上是保證了租房者的住房空間，但誰都明白，其直接后果就是漲租金。

很多網(wǎng)友擔(dān)心2011年的租金會因此而上漲，尤其是北京這樣房租壓力超大的大城市。

《管理辦法》內(nèi)容解析

《辦法》規(guī)定，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房屋租賃管理規(guī)定和房屋使用安全知識的宣傳，定期分區(qū)域公布不同類型房屋的市場租金水平等信息。

根據(jù)《辦法》，有下列情形之一的房屋不得出租：屬于違法建筑的。不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的。違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的。法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

《辦法》規(guī)定，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法訂立租賃合同。房屋租賃合同的內(nèi)容一般應(yīng)當(dāng)包括：房屋租賃當(dāng)事人的姓名（名稱）和住所。房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況。租金和押金數(shù)額、支付方式。租賃用途和房屋使用要求。房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能。租賃期限。房屋維修責(zé)任。物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費(fèi)用的繳納。爭議解決辦法和違約責(zé)任等。房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在房屋租賃合同中約定房屋被征收或者拆遷時的處理辦法。

《辦法》還規(guī)定，出租住房的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。未及時修復(fù)損壞的房屋，影響承租人正常使用的，應(yīng)當(dāng)按照約定承擔(dān)賠償責(zé)任或者減少租金。房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方面隨意提高租金水平。

根據(jù)《辦法》，房屋租賃期間內(nèi)，因贈與、析產(chǎn)、繼承或者買賣轉(zhuǎn)讓房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

規(guī)范房屋分割出租并非禁止合租

據(jù)新華社電由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺的《商品房屋租賃管理辦法》一亮相，便引起社會廣泛關(guān)注。

為什么要出臺這部新規(guī)，是否如部分公眾擔(dān)心的那樣會增加“蟻?zhàn)濉钡戎械褪杖肴后w租房難度？如何保證執(zhí)行監(jiān)管到位？住房城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司副司長姜萬榮表示，規(guī)范分割出租行為有其現(xiàn)實(shí)意義，合理的合租行為仍然受到保護(hù)，中低收入人群租房問題可通過保障性租賃住房解決。

姜萬榮介紹說，實(shí)踐中，出租人將房屋分割出租的情況比較突出，已經(jīng)成為一個各方面反映比較強(qiáng)烈集中的問題，因此考慮多方因素，在《辦法》中作出了規(guī)范分割出租行為的規(guī)定。

我國對建筑安全有明確要求和規(guī)定，分割出租中的出租人擅自改變房屋構(gòu)造結(jié)構(gòu)，改變水、電、氣線路等行為，實(shí)際上已經(jīng)違反了現(xiàn)有規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。此外，分割出租行為不僅因居住密度大而無法保障承租人的基本生活條件，還因承租人過度占用公共資源侵害其他業(yè)主的合法權(quán)益，容易導(dǎo)致矛盾和糾紛。

《辦法》可能會增加部分租房者的租房難度。姜萬榮表示，對分割出租行為進(jìn)行規(guī)范，與群租或低收入人群住房租賃是兩個問題。一是合理的合租行為仍然受到保護(hù)。《辦法》旨在規(guī)范侵害當(dāng)事人合法權(quán)益的分割出租行為，對以原設(shè)計的房間為最小出租單位的合租行為并未禁止，承租人仍可在《辦法》規(guī)定的前提下，選擇適合自己的商品住房進(jìn)行合租。

二是中低收入人群租房問題可通過廉租房和公共租賃房解決。目前，各地均以各種渠道拓寬廉租房和公共租賃房房源，確保租賃住房的供給穩(wěn)定充足，惠及中低收入人群。中低收入人群可以結(jié)合自身實(shí)際情況，向當(dāng)?shù)刂鞴懿块T申請廉租房、公共租賃房居住。

新政鼓勵房屋出租

與原《城市房屋租賃管理辦法》相比，新《辦法》做出了諸多調(diào)整。姜萬榮介紹說，比如體現(xiàn)了鼓勵房屋出租的精神?！掇k法》第六條，將原來規(guī)定的九種不得出租情形，減少為屬于違法建筑的、不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的、違反規(guī)定改變房屋適用性質(zhì)等四種情形。

再比如，貫徹對租賃當(dāng)事人特別是承租人權(quán)利保護(hù)的原則?！掇k法》規(guī)定房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方隨意提高租金。

另外，進(jìn)一步明確了出租人的房屋維修及確保房屋安全、承租人合理使用房屋等義務(wù)。明確對主管部門在加強(qiáng)租賃管理和提高服務(wù)水平方面的工作要求。進(jìn)一步細(xì)化房屋租賃登記備案制度?！掇k法》還要求主管部門提高租賃服務(wù)水平，定期分區(qū)域公布不同類型房屋的市場租金水平等信息，建立完善房屋租賃登記備案信息系統(tǒng)等。

來源：新京報